Новое в Жилищном кодексе России

2011 год войдет в историю федерального жилищного законодательства как год больших перемен.

Основные нормативно-правовые акты, регулирующие жилищно-коммунальный комплекс, уже обновлены или будут обновляться в ближайшее время. 6 мая утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг. Есть весьма заметные изменения в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Идет работа над новыми Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. До конца года ждем от Министерства регионального развития России примерные условия договора управления многоквартирным домом и  энергосервисного договора.

Эти преобразования значат, что государство увеличивает свое присутствие в ЖКХ и возвращает себе некоторые рычаги управления. Государство вынуждено это делать, т.к. за последнее десятилетие управление, рынок, правопорядок, социальная защита и другие социальные институты в ЖКХ не смогли показать свою полную дееспособность. Те, кто наблюдают за жилищно-коммунальной отраслью, легко могут вспомнить с десяток скандалов, свидетельствующих о болезненном состоянии отрасли.

Самым значимым событием в процессе преобразования нормативно-правовой основы ЖКХ стало появление Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Впервые за шесть лет действия Жилищного кодекса РФ в него внесены существенные изменения и дополнения. Все прежние изменения носили точечный характер.

Чего ждать от этого закона?

- Стартует кампания по проверке легитимности выбора способов управления многоквартирными домами – ТСЖ и УК. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с созданием ТСЖ и заключением договоров управления домом, должны стать предметом специального рассмотрения государственной жилищной инспекцией. Конец кампании - 1 марта 2013 г. Инспекция наделается полномочием по итогам проверки этих документов обращаться в суд с требованием о признании недействительными решений общих собраний со всеми вытекающими последствиями. До 1 марта 2012 г. все ТСЖ обязаны представить в инспекцию документы по созданию ТСЖ. Кто должен представить в инспекцию решения общих собраний и документы, связанные с договорами управления многоквартирным домом, закон не сказал.

- Возрастают требования к открытости ТСЖ. УК с декабря прошлого года находятся под всеобщим обозрением. Наступила очередь ТСЖ. Они перестают жить по принципу «черного ящика». Во-первых, все члены и не члены ТСЖ имеют право знакомиться с широким списком документов товарищества: протоколами заседаний общего собрания членов ТСЖ (в т.ч. бюллетенями и доверенностями для голосования), правления ТСЖ, заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, технической документацией на дом, финансовой (бухгалтерской) отчетностью ТСЖ и др. Во-вторых, стандарты раскрытия информации УК будут распространяться и на ТСЖ, ЖК и ЖСК. Разумеется, со своими особенностями. Ждем от Правительства РФ изменений в стандартах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 №731. В-третьих, контроль за соблюдением стандартов будет возложен на жилищные инспекции.

- Усложняется процедура создания ТСЖ. Протокол общего собрания собственников жилья о создании ТСЖ должен быть подписан всеми лицами, проголосовавшими за его создание. Сбор подписей – изнурительная работа. Из ч. 1 ст. 136 ЖК РФ следует, что надо собрать подписи собственников помещений многоквартирного дома, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Причем этот протокол должен быть представлен в регистрирующий орган вместе со всеми сведениями о лицах, подписавших протокол.

- Сказано категорическое «нет» гигантским ТСЖ. Ведь чем больше многоквартирных  домов под управлением ТСЖ, тем меньше реального самоуправления в нем, тем ближе ТСЖ к сути УК. Обращаем внимание, что в отдельных городах созданы ТСЖ, управляющие целыми жилыми кварталами и микрорайонами. Правильно, что эти квазиуправляющие компании должны уйти в прошлое. Отныне один большой многоквартирный дом – одно ТСЖ. Могут объединяться в одно ТСЖ только те многоквартирные дома, где в сумме количество квартир не превышает тридцати. При этом в каждом доме, объединяющемся с другими домами в одно ТСЖ, за ТСЖ должны проголосовать две трети собственников помещений. Кроме того, федеральный законодатель создал идеальные условия для дробления уже созданных гигантских ТСЖ.

- Упорядочены взаимоотношения внутри ТСЖ. Прежде всего, определено правовое положение собственников помещений – не членов ТСЖ. По своим правам и обязанностям они практически уравнены с членами ТСЖ. Вводится реестр членов ТСЖ, который должен вестись в обязательном порядке в каждом ТСЖ и быть доступной информационной базой. Отныне общему собранию членов ТСЖ дано право избирать напрямую председателя правления ТСЖ. Все заседания правления ТСЖ проходят и протоколируются в установленном порядке. Дана возможность уведомления в упрощенном порядке и заочного голосования в рамках организации и проведения общего собрания членов ТСЖ.

Наконец, введены правила, препятствующие возникновению конфликтов интересов в ТСЖ. Первое правило: член правления ТСЖ не может работать в ТСЖ по трудовому договору. Посыл законодателя правильный. Каждый должен заниматься своим делом: правление ТСЖ - это управление и контроль, персонал ТСЖ - это выполнение трудовых обязанностей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества дома. Следовательно, правление получает вознаграждение, а персонал – зарплату. Второе правило: членом правления ТСЖ не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления домом или если это лицо занимает должность в органах управления организации, с которой заключен такой договор. Причина появления такой нормы ясна из вышеизложенных соображений.

- Сохранена схема, когда ТСЖ и УК выступают исполнителями коммунальных услуг. Они обязаны покупать коммунальные ресурсы у РСО и предоставлять за счет этого коммунальные услуги соответствующим потребителям. Новая норма, изложенная в ч. 12 ст. 161 ЖК РФ, гласит: «Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения … договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)». Правда, теперь РСО отвечает за поставки коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором. Потребители же получили право вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.

- Установлены общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом. Теперь содержание общего имущества в МКД строго привязано к исполнению требований законодательства РФ в области обеспечения санэпидблагополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Предполагается введение правительственных стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами. Правительством РФ будет определен состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. Следовательно, собственникам помещений в многоквартирном доме надо быть готовыми к такому размеру платы за содержание общего имущества дома, который обеспечит финансирование этого минимального перечня услуг (работ).

- Введен новый институт управления многоквартирным домом - совет многоквартирного дома. Известный лозунг «Вся власть - советам!», обретая новый смысл, получает вторую жизнь. Действующие за рамками закона томские «домовые комитеты» получили шанс на легализацию. Во всех многоквартирных домах, где количество квартир превышает четыре, где не создано ТСЖ, ЖСК и ЖК, должны быть сформированы советы по принципу «один дом – один совет». Совет многоквартирного дома - это промежуточное звено между общим собранием собственников и управляющей (обслуживающей) организацией. Основная функция совета: представительство интересов многоквартирного дома перед указанными организациями. Положителен тот факт, что федеральный законодатель достаточно подробно прописал компетенцию совета и его председателя. Теперь управляющим организациям в нашем городе придется считаться с «домовыми комитетами». Персональный состав совета образуется исключительно из собственников помещений в доме.

-  Установлены ограничения к одному из способов управления многоквартирным домом - непосредственному управлению. Если в многоквартирном доме, количество квартир составляет более чем двенадцать, собственники помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества могут заключать исключительно с управляющей организацией. Нельзя эти работы и услуги выполнять самим собственникам жилья или привлекать подрядные организации. Более того, законодатель считает, что если не будет привлечения управляющей организации, то не будет и такого способа управления домом как непосредственное управление. С учетом, что федеральный законодатель ввел уведомительный порядок осуществления деятельности по управлению МКД и в скором будущем планирует ввести систему саморегулирования в этой сфере, то очевидно, что ограничения непосредственного управления сделаны на благо управляющих организаций для повышения масштаба их деятельности и уровня их профессионализма. Для этого управляющим компаниям расширили рынок, запретив туда входить другим организациям. Дилетанты могут проводить свои «эксперименты» только на тех домах, где количество квартир менее двенадцати.

- Произошло существенное усиление органов местного самоуправления в системе управления многоквартирными домами. Городская администрация отныне может на законных основаниях проводить проверки деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД, орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Кроме того, городская администрация может созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для формирования совета многоквартирного дома, если сами собственники не сделали этого. На первый взгляд неприметное полномочие при разумном использовании может стать действенным механизмом вмешательства администрации в «черные дела» недобросовестных УК. Достаточно вспомнить, что администрация представляет интересы крупнейшего собственника жилья – города Томска. Наш прогноз - скоро в российских городах развернется борьба за «контрольный пакет акций» в советах многоквартирного дома.

- Ограничена свобода действий застройщика по управлению «своими» многоквартирными домами. Во-первых, введен запрет на создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах, т.к. эти ТСЖ в основной массе подконтрольны застройщику. Будущие собственники помещений в таком доме не имеют реальной возможности для осуществления контроля за действиями застройщика. Застройщик же имеет все возможности, построив дом с недоделками, передать его в эксплуатацию подконтрольному ТСЖ, по сути, самому себе, для замалчивания недоделок и ожидания окончания всех гарантийных сроков. Во-вторых, застройщик теряет возможности передать построенный им дом в эксплуатацию подконтрольной УК. В течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит в открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Цыренжапов Чингис - руководитель лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ при ТГАСУ, канд. юрид.наук

Дмитрий Шенбергер - эксперт лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ при ТГАСУ

Источник новости: Общественное самоуправление, 2011, №6(80) июнь.