Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и товарищество собственников жилья как институты управления многоквартирными домами: проблемные аспекты разграничения и взаимодействия

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и товарищество собственников жилья являются самостоятельными институтами в сфере управления многоквартирными домами. Если товарищество собственников жилья это социально-правовой институт, который давно уже сложился и имеет свое прочное место в системе жилищных отношений, то общее собрание собственников помещений – новый институт, находящийся на этапе своего укрепления и широкого внедрения в общественную практику. И тот и другой институт установлен основным жилищным законом и находится под защитой государства.  

Согласно ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой единственно возможный и законный орган управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья – способ управления многоквартирным домом, отдельная организационно-правовая форма юридического лица. При этом орган управления многоквартирным домом наделен правом установления в доме способа управления, в частности, товарищества собственников жилья. Отсюда наличие в доме органа управления обязательно, а товарищества – нет. Оба института, по сути, являются некоммерческими объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, отражающими интересы самих собственников. Общее собрание исключает добровольность участия в этом объединении конкретного собственника, товарищество собственников жилья, напротив, исключительно добровольное объединение домовладельцев.

На наш взгляд, в многоквартирных домах, в которых оба рассматриваемых института нашли свое применение, а именно собственники помещений создали товарищество собственников жилья, будут неизбежно возникать трудности взаимодействия. И первопричина заключается в том, что товарищество собственников жилья и общее собрания собственников помещений институционально разделены, но по субъектному составу могут пересекаться.

К числу указанных трудностей, прежде всего, можно отнести то, что ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Согласно ч. 2 ст. 14 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- другие вопросы.

В силу ч. 2 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- другие права.

Пересечение компетенций между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме налицо и не требует доказательств. Следовательно, чтобы избежать нарушения основного жилищного закона процедура распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, в котором создано и действует товарищество собственников жилья, lдолжна проходить с участием и товарищества и общего собрания собственников помещений.

Далее, из содержания действующего законодательства неясен следующий момент: либо принимается решение общим собранием собственников помещений о выборе способа управления – ТСЖ и создается ТСЖ, либо сразу создается ТСЖ. Проблема четко обнаруживается при сравнении ряда нормативных предписаний. Известно, что собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом – это их обязанность, предусмотренная ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Между тем в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» для создания ТСЖ не требуется представление в регистрирующий орган протокола общего собрания собственников помещений в доме с решением о выборе способа управления – ТСЖ, требуется лишь документ с решением о создании юридического лица – ТСЖ. Как следствие, возникает дилемма: считается ли решение о создании ТСЖ, принятое общим собранием собственников помещений, одновременно решением о выборе способа управления домом или не считается, что влечет необходимость принятия отдельных решений по этим вопросам? Если строго исходить из формально-юридических позиций, то, конечно, правильнее наличие двух решений.  

В любом случае Федеральный закон от 08.08.2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не содержит каких-либо запретов на пути создания ТСЖ в доме без решения общего собрания собственников помещений о выборе способа управления домом. Соответственно, на практике появляются товарищества, созданные и зарегистрированные на основании протоколов собраний учредителей такого юридического лица. Возникает вопрос: как быть с нереализованной обязанностью собственников по установлению способа управления домом? И здесь видимо, без вариантов: после создания ТСЖ общее собрание собственников помещений постфактум принимает решение о способе управления домом и передаче функций управления домом созданному товариществу. Хотя не исключено, что общее собрание собственников помещений может принять решение о выборе другого способа управления домом и тогда созданное ТСЖ окажется лишней и пустой структурой. Такой предполагаемый ход событий свидетельствует о том, что все же сначала следует принять решение о выборе способа управления домом - ТСЖ, а потом уже принимать решение о создании ТСЖ.

В рамках рассматриваемой проблемы интересно, что собственники могут принять решение о выборе способа управления – ТСЖ, но не создать ТСЖ, а войти, например, в ТСЖ, действующее в соседнем многоквартирном доме. На практике такие случаи наблюдаются. По нашему мнению, присоединение к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов неправомерно. ТСЖ на этапе своего существования не может включить в сферу своей ответственности другие многоквартирные дома, помимо дома (ов) на базе, которого оно когда-то было создано. Такой вывод следует из буквального толкования ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Эта норма прямо увязывает объединение нескольких многоквартирных домов в одно ТСЖ с процессом создания товарищества. Наконец, сама статья ЖК РФ, в которой располагается данная норма, имеет наименование «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья». Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда собственно и появляются ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны. Так, в ст. 136 ЖК РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Смысл нормы в большинстве своем непонятен. Возникают такие вопросы: что с чем должно соседствовать или граничить?; что это за «земельные участки, расположенные на общем земельном участке»? По нашему убеждению, товарищество собственников жилья, объединяющее излишнее количество многоквартирных домов, утрачивает свое истинное назначение и превращается в квази-управляющую кампанию.

В рассматриваемой проблемной области возникает еще более интересная и сложная проблема, которая может быть обозначена следующим вопросом: ныне существующие ТСЖ (созданные до вступления в силу ЖК РФ) должны получить «мандат на управление» от общего собрания собственников помещений дома, на основе которого они были созданы или можно допустить, что само существование ТСЖ и отсутствие действий по его ликвидации и есть решение общего собрания собственников помещений в доме? Если исходить из буквального толкования текста ЖК РФ и Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», то получается, что собственники помещений в домах, в которых уже действуют ТСЖ, не делали выбор способа управления домом. Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ указывает лишь, что «к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом». Обратная сила нормам ЖК РФ по управлению многоквартирными домами в отношении действовавших на тот момент ТСЖ законодателем не применена. Статья 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ действие раздела 8 ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» распространяет только на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (до вступления в силу ЖК РФ). А вывод из всего этого такой, что согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ органы местного самоуправления в многоквартирных домах, в которых на момент вступления в силу ЖК РФ действовали ТСЖ, должны были провести выборы управляющих организаций по конкурсу (при условии, что собственники помещений в доме не проводили общего собрания по выбору способа управления домом). Вывод выглядит абсурдным, но это результат анализа жилищно-правовых норм, действующих в настоящее время.

В числе проблем взаимодействия и разграничения общего собрания собственников помещений и товарищества собственников жилья нельзя не упомянуть вот о чем. Процесс реорганизации юридического лица исходит из того, что реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а также в случаях, предусмотренных законом, реорганизация проводится по решению (при участии) государственных органов или суда (ст. 57 ГК РФ). Сообразно этому в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесен вопрос о реорганизации ТСЖ. Однако, согласно ч. 2 ст. 140 ЖК РФ «товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив». Получается, что жилищное законодательство создает условия, в которых вопрос относительно реорганизации ТСЖ решается посторонними к нему лицами - собственниками помещений, не являющимися членами (учредителями) данного юридического лица. Обоснованность такого правила, видимо, связано с тем, что ТСЖ это способ управления многоквартирным домом и было бы несправедливым при реорганизации ТСЖ проигнорировать мнение всех собственников помещений в доме, т.е. общего собрания собственников помещений. Как результат, видим объективное столкновение обоснованной гражданско-правовой нормы и не менее обоснованной жилищно-правовой нормы. Возникает вопрос: как быть? Проблема в корне может быть решена только на уровне совершенствования федерального законодательства. Выходом же из такого положения на практике может быть положительное рассмотрение вопроса о преобразовании ТСЖ в кооператив на двух общих собраниях - общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

На наш взгляд, в связи с тем, что ТСЖ создается не учредителями данного юридического лица (когда учредители поддерживают создание организации и в дальнейшем приобретают статус участников (членов) организации), а общим собранием собственников помещений в доме, существенно усложняется порядок создания ТСЖ и отдаляется начало его деятельности. Из ЖК РФ следует, что в идеале собственники помещений в многоквартирном доме на пути к цели создания ТСЖ должны пройти поэтапно следующую процедуру: провести общее собрание собственников помещений, на котором принять решение о создании ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ), об утверждении Устава создаваемого ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ), затем провести общее собрание членов ТСЖ, на котором выбрать правление ТСЖ и ревизионную комиссию. Сформировать состав всех органов управления ТСЖ на общем собрании собственников помещений не удастся, т.к. ЖК РФ прямо относит этот вопрос к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не общего собрания собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Но для того, чтобы созвать общее собрание членов ТСЖ необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо и составить на основании заявлений собственников помещений о вступлении в ТСЖ реестр (список) членов ТСЖ. Составлению реестра (списка) членов ТСЖ и проведению общего собрания членов ТСЖ до момента государственной регистрации ТСЖ препятствует требование ГК РФ о том, что юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (ч. 2 ст. 51). ЖК РФ в ч. 1. ст. 143 ЖК РФ без каких-либо оговорок предусматривает, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Соответственно, нельзя вступить в то, что еще не создано, нельзя созвать орган управления еще не существующего юридического лица.

В заключении, представляется, что проблемы взаимодействия органа управления многоквартирным домом и способа управления многоквартирным домом имеют объективные причины, они будут возникать постоянно в силу несовершенства жилищного законодательства, противоречия между жилищным и гражданским законодательством. Кардинально этот вопрос может быть решен путем формирования нормативно-правовых основ, при которых наличие у определенного лица на праве собственности помещения в многоквартирном доме, выбравшем в качестве способа управления ТСЖ, будет связано с обязательным членством этого лица в ТСЖ. Вместе с тем ныне такое решение будет прямо противоречить правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановление от 03.04.1998 №10-п «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска». Орган судебно-конституционного контроля указал, что из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Отсюда сегодня целесообразно внедрять в систему законодательства правовые стимулы для поощрения соответствующих собственников помещений к приобретению статуса члена ТСЖ, чтобы «не членов» ТСЖ было минимальное количество. Полагаем, что вступление собственника помещений в ТСЖ должно поощряться законодателем, из членства должно вытекать преимущественное положение члена ТСЖ перед другими собственниками помещений. Наконец, когда по субъектному составу эти два управленческих института в многоквартирном доме будут полностью совпадать, то следовало бы применять следующее правило: «При вступлении на основании заявления всех собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано и действует товарищество собственников жилья, в данное товарищество собственников жилья, вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решаются общим собранием членов товарищества собственников жилья, за исключением вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом». 

Цыренжапов Чингис - руководитель лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ при ТГАСУ, канд. юрид.наук