Новые правила игры в управление многоквартирными домами

На протяжении более 10 лет деятельность по управлению многоквартирными домами была урегулирована исключительно в контексте таких составляющих как: содержание и ремонт общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах.

15 мая 2013г. случилось знаменательное событие в виде утверждения Постановлением Правительства РФ  №416 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Настоящими правилами установлены общегосударственные стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.

Впервые в отечественном законодательстве дано легальное понятие термина «управление многоквартирным домом». Так, в соответствии с п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее-Правила) под управлением многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом обеспечивается путем выполнения следующих стандартов:

А) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491, а также их актуализация и восстановления при необходимости;

Б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров с учётом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

В) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников;

Г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом;

Д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

- определение способа оказания услуг и выполнения работ;

- подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;

- выбор, в т.ч. на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;

- заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

- заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем;

- осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в т.ч. документальное оформление приемке таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

- ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом;

Ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги в т.ч.;

З) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышения безопасности и комфортности проживания, а также достижение целей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Теперь ни управляющие организации, ни товарищества собственников жилья не смогут произвольно включать в план работ те или иные работы. Согласно п. 6 Правил по требованию собственников ЖЭО, предложившая ту или иную работу должно представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах и при необходимости – заключение экспертной организации.

В Правилах подробно раскрывается статус аварийно-диспетчерской службы, ее организация в зависимости от способа управления многоквартирным домом и основные обязанности.

В продолжение п. 10 ст. 162 ЖК РФ Правила подробно и детально регламентируют процедуру технической документации и иной связанной с управлением многоквартирным домом документации. Вместе с тем, то чего так долго ждали специалисты, юристы, а именно, регламентации порядка передачи денежных средств оставшихся на счете управляющей компании на момент расторжения договора вновь выбранной управляющей организации, органу управления ТСЖ либо при непосредственном способе управления уполномоченному на то общим собранием собственников лицу в данных Правилах не содержится.

Очевидно, что данный документ является прогрессивным, необходимым, но вместе с тем, он не содержит ничего принципиально нового. По сути Правила собрали в себя все существующие нормы права, касающиеся вопросов управления многоквартирными домами, содержащиеся в разрозненном виде.

Источник новости: Эксперт лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ при ТГАСУ Денис Елисеев